近日召开的中共中央政治局会议给出一个重磅信号,我国房地产市场供求关系发生重大变化,要适时调整优化房地产政策。业内人士认为,中央政治局会议信息意味着房地产政策将有重大调整,以适应新的市场形势。目前内地楼市遭遇需求、供给两端双萎缩的困境:房企债务违约仍在持续,购房者则面临个人住房贷款余额首次出现同比减少的境遇。房地产业是中国国民经济的支柱产业,扭转局面还得加大对需求端的刺激,同时,房企方面已不能单纯等待政策和输血,更需要创新和自救来恢复元气。◆文/图:香港文汇报记者 孔雯琼 上海报道
前海开源基金首席经济学家杨德龙表示,「现在房地产行业很多地方处于供大于求的状态,成交量比较低迷,加快需求释放有效匹配住房供给可能更符合新形势下的供求关系。」他认为,下半年在房地产调控等方面将有进一步松绑的政策,支持房地产市场的回暖。
一线城市房策有放宽空间
中原地产首席分析师张大伟表示,认房又认贷政策的确过于严格,比如北京、上海有过贷款纪录的(还清与否无关)再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%,非普为80%。他指出,现在全国三四线城市已经无政策可宽松,出台政策还有用的只有一二线城市。特别是一线城市,针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整。但他同时认为,「认房不认贷在一线城市预计不会全面实施,很可能会率先在北京的房山、上海的临港等偏远区域试点。」
房贷余额12年来首录下降
对于购房需求的挖掘,专家们总体认为,刺激力度尚且不够。据中国人民银行最新公布的数据,截至6月末个人住房贷款余额已经下降到38.6万亿元(人民币,下同),比去年同期减少了2,600亿元。这是自2011年开始记录该数据以来的首次年度下滑。按揭贷款总量也比三月末下降了近1%,这是第三次环比收缩,表明在四月至六月期间,全国还款总额超过了新的抵押贷款。
上海中原地产市场分析师卢文曦向香港文汇报记者表示,「采用的LPR(贷款基准利率)报价机制导致利率目前处于较低位置。有些城市的利率已经跌至历史最低点。」易居研究院研究总监严跃进也指出,「今年已有不少城市首套房贷利率下调至3.8%,之前都在5%左右。」显然,再降低房贷利率恐怕也无法刺激购房。
对于央行再提调整存量房贷款利率,严跃进向香港文汇报记者表示,实际上存量房贷利率的调整对于减负其实也没有想像那么明显,这就说明,房贷压力大其实和30年的长周期贷款也有关系,「可以做个简单的模型。如果购房者按4.5%利率计算,100万贷款本金30年期等额本息,每个月利息是5,066元;若是直接降低为3.7%,利息是4,602元,这已经是非常大力度的下降了,但实际上其实好像也没这么多。除非每个月降低2,000元(人民币,下同),才感受非常强烈。」
房贷利率大降才能刺激需求
卢文曦认为,降低利率只是一种短期的解决办法,「对于普通购房者来说,如果他们已经签了房贷合同,降低利率可能并不能起到太大的刺激作用。对于没有购房的人来说,降低一点两点的利率可能并不会产生太大的刺激效果。但如果利率降幅再大一些,九折,甚至八五折,那么可能就会有人出手购房了。」
央行货币政策司司长邹澜在8月4日的国新办新闻发布会上表示,将指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。