疫情下大部分经济活动停顿,发展商亦押后推盘,近月新盘销售近乎「冰封」,二三月更出现「0全新盘」局面。按政府放宽社交距离路线图,即大部分积压新盘要到下半年才会推出市场,相等于「全年的楼要用半年去卖」。香港文汇报记者翻查地政总署资料,发现目前已批预售及待批预售的全新盘竟超过2.62万伙,较近8年平均每年约1.7万伙新盘吸纳量多54%,若连同市场现存的约1.34万伙货尾,新盘积压量达3.96万伙,较每年新盘吸纳量多1.33倍。◆香港文汇报记者 颜伦乐
本港最近确诊人数回落,政府早前指,若疫情不再反弹,个案持续呈下降趋势,当局会由4月21日起计三个月,分三阶段解除大部分社交距离措施。以此推算,鉴于发展商年报要交数,估计积压的大部分新盘会于下半年相继登场。
屯门启德共逾1.5万伙占六成
香港文汇报记者翻查地政总署资料,目前已批出预售而未推出项目有15个,涉及2,689伙,而待批预售的单位更多达23,590伙,来自24个项目。换言之,目前已登记积压待售的楼花新盘,多达26,279伙,处于近十多年的高位,当中又以屯门与启德提供单位数量最多,两区分别提供6,163及9,291伙,合共多达15,454伙,占总数比例近六成。
其余几个新盘大区,分别为大埔白石角、将军澳和元朗,每区均有过千伙单位供应,而观塘、何文田及黄竹坑,亦有不少瞩目新盘待售。美联物业住宅部行政总裁(港澳)布少明接受香港文汇报访问时估计,今年一手销售量与去年接近,成交量约1.7万伙,换言之,下半年平均每月一手成交量或会出现2,000宗以上。
或见五六个新盘同时推盛况
由于市场积压大量新盘,布少明指出,这相等于发展商要用半年时间去卖全年的货源,市场承接力受考验,但由于疫情下市场亦积存了一定购买力,相信当全新盘群起推出的首个月,市场仍能够消化,一手成交量料会出现「报复式」反弹。他相信发展商亦会留意市况,抢饮新盘销售「头啖汤」,届时或出现几个新盘同时间推出的场面,「如果5至6个盘同时推,一个月录得3,000至4,000宗新盘成交都有机会」。
那么当群盘争食,楼价又会否受压?布少明指,单位数量较多的项目,面对竞争较大的时候,相信首批造价会较平,之后再视乎市况提价,但由于当疫情缓和时,市场气氛亦会较好,相信发展商亦未必会因为竞争大就大幅减价。事实上,自政府宣布最快4月有限度放宽限聚措施,近日已有发展商乘势加推新盘余货,他预计4月份一手成交量将会有明显升幅。
泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚接受香港文汇报访问时,同样预测下半年会有大量新盘登场,但他认为香港本身房屋供不应求,过去甚至常见新盘带动二手屋苑的情况,而当新盘以市价推盘时,亦会令二手业主得到参考数据,减少近期恐慌性卖楼的现象,对楼市会有带动作用。再者,私人土地供应不足下,相信发展商会因应疫情放慢卖楼步伐,但未必会因此而减价卖楼,因发展商本身在香港亦难以填补土地储备。
疫情如受控 全年楼价小升
莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒亦表示,虽然目前待批及已批售楼纸项目逾2.6万伙,但预计发展商会分阶段发售项目,实际今年推出单位或只有1.8万至1.9万伙,而美国加息及疫情影响市民收入,相信今年一手成交量只有约1.2万伙,较去年约1.7万伙下跌,按年少5,000伙或三成,即下半年平均每个月成交约1,500至2,000宗。
王兆麒续说,下半年如果疫情缓和,相信新盘不用减价促销,因为新盘对准买家来说始终有吸引力,但由于市场竞争较大,去年市况理想时发展商的提价现象就未必会出现,相信新盘开价上都会较为克制。
对于后市,莱坊预计一旦疫情好转,市况亦会回稳,楼价全年可望升3%至5%,升幅会集中在下半年。美联亦同样对后市乐观,料全年录约5%升幅,当中下半年楼价可望反弹8%。张翘楚则对后市相对保守,担心下半年即使楼价上升亦未必能抵消年初跌幅,料全年横行或升3%。