瑞银财富管理公布2022年度《全球地产泡沫指数报告》,香港由去年的第3位落至第5位,但仍为亚洲第1,泡沫指数为1.71。
报告指出,香港楼市持续上涨15年,累计升幅冠绝其他上榜城市,但从2019年起,负担能力难以追上、经济下滑和疫情控制措施,都令物业市场需求转弱。
不过,该行认为香港楼市仍有泡沫风险,因家庭负债水平仍在上升、租金跌幅超越楼价跌幅,而按揭利息上升、经济前景不明朗都成为香港楼市未来隐忧。中期而言,中国经济复苏可为香港楼市带来支持。
2022年前十地区全球楼市泡沫排行榜如下,多伦多第1位,德国法兰克福第2,瑞士苏黎世第3,德国慕尼黑第4,香港第5,温哥华第6,荷兰阿姆斯特丹第7,以色列特拉维夫第8,日本东京第9,美国迈阿密第10。
该报告追踪分析25个城市,在前10排行中,加拿大2座城市上榜,多伦多和温哥华分别列第1和第6,都出现明显的泡沫特征。瑞银指,人口增长速度高及超低按揭利率,是推动加拿大城市泡沫化的主要因素。
以“名义房价”方面,香港、巴黎和斯德哥尔摩楼价均录下跌,其中香港更是25个城市中楼价跌幅最大的地方,其他追踪城市的“名义房价”平均增长率在2021年中至2022年中接近10%,为自2007年以来较高增幅。
在亚洲区方面,只包括香港、东京和新加坡3个城市。新加坡今年排在第21名,亚洲第3。瑞银称,新加坡楼价按年升11%,但租务需求高企,楼市未失衡。
瑞银预计,强劲的劳动力市场将是最后一个支持楼价的因素,但随着环球经济恶化,这也面临着摇摇欲坠的风险。事实上,目前全球楼价向上的趋势正面临压力,预计未来数季整体楼价将会出现调整。