对全球屋主而言,过去10年来利率超低、房价只涨不跌的好日子已告终。随着英国、欧洲和美国央行纷纷提高利率,偿付房贷成本节节攀高,可支配所得却日益萎缩,预测景气下沉或甚至房价崩跌的警告声不绝于耳,显示房市景气盛极而衰。
金融时报报导,不动产顾问公司莱坊(Knight Frank)上周罕见地预测,未来2年,伦敦房价将跌10%。与此同时,英国各地独立分析师和银行也看淡房市前景,纷纷估计房价将下跌1成以上。
就房市而言,过去10年有2大特色。银行记取全球金融海啸教训,已收紧放贷标准,贷款成数(LTV)90%以上的房贷占比已从大约七分之一降到4%,浮滥放款行为大致受到抑制,降低屋主面临房屋净值变负数的危险。另一特色是利率降到谷底,让买方能申办大额房贷,月付金却很低,更多人买得起大房子,助长了房价。
然而情况已改观。今年利率扶摇直上,美国联储局(Fed)基准利率已从0.25%提高到3.25%,英国央行(BoE)和欧洲央行(ECB)也跟进,预料在央行努力打通膨之际,大幅升息趋势将延续到明年。房屋从原先“负担得起”,突然变得“高不可攀”。
英国营建建材协会(CPA)经济研究主管法兰西斯说:“两、三个月前,基于房贷负担能力,我们还说(英国)利率不易升到3%;现在市场却预料房贷利率上看6%。”
迹象显示,借贷成本走高已冲击新屋需求。英国房地产入口网站Rightmove最新调查显示,潜在买家需求已小幅下滑。需求下滑通常会抑升房价。在美国,已有迹象显示,房屋销售动能减退,一些大城市的房屋成交量纷纷滑落。
欧洲统计局最新资料显示,欧元区今年第2季房价年增9.3%,比第1季少了0.5个百分点,欧盟整体房价年增幅9.9%,也低于第1季的10.4%,这是2020年第2季防疫封锁措施开始实施至今首见2区房价同时下滑。纽西兰房价上季下跌4.1%,跌幅为历来第2大。
销售数据下滑、房贷负担加重,以及再抵押压力增加,可能加速各地房价继续回跌。