编者按:将于二零二一年正式实施的《民法典》共七编一千二百六十个条文,依次为总则、物权、合同、人格、婚姻家庭、继承、侵权责任以及附则,其中不少新增、修订条文,与生活息息相关,对于在内地生活港人,亦有需要留意之处。本报特开设栏目,邀请内地相关领域学者及律师,以模拟案例模式讲解值得关注的条文。
《民法典》第二编「物权」自《物权法》演进而来,其中引入居住权受到关注。西南政法大学民商法学院教授、博士生导师侯国跃在接受香港文汇报专访时指出,在民法典中首设居住权,一为应对老龄化社会的趋势;二为提高房屋的使用率,贯彻「物尽其用」的立法宗旨。未来在内地进行房产交易更为复杂,购买二手房除了需要查询房屋权属、是否有司法查封等,还应在房屋产权中心查询核实房屋是否登记居住权。 ■香港文汇报记者 孟冰 重庆报道
案例1:房子到手无法入住
假设2021年小A于内地购买一套二手房,在查验对方房产证后,依约缴纳了定金,但随后在产权登记过户时却被告知:原业主小B在售卖房屋前,曾与他人订立「居住权」合同且在主管部门登记。小A后悔没能进行详细的产权调查,现在购买房屋后,却无法入住。
解 读
《民法典》将居住权规定为「用益物权」,「居住」优于买卖的商业价值受法律保护。居住权设立后,会影响所有权人对房屋的占用、使用收益,故设置房屋居住权会在一定程度上影响房屋的商业价值。
对于设置居住权的房屋,究竟是在不动产登记证上予以呈现,还是仅能通过登记部门的查询获知?目前内地未出台明确政策。侯国跃提醒置业者「多个心眼」,他认为房屋居住权或许不会在房产证上有直接体现。
此案例中,购买人小A即使获得不动产权属证书,取得所有权,也无法改变居住权已经存在的事实,其所有权必然承受居住权「负担」。不过,小A可考虑起诉房屋出售人小B签订合同时存在故意隐瞒行为,构成法律上的欺诈,从而进一步依据《民法典》之规定要求撤销该房屋买卖合同,并追究其缔约过失责任。
案例2:确保遗属老有所养
假设小B的父亲因病逝世前,为防止子女之间争夺遗产,留下遗嘱:将其名下的房屋留给大儿子小B继承,但同时为老伴设置了居住权。这样一来,小B的兄弟姐妹都没有继承房屋的权利;此外,无论小B如何抵押、交易该房产,谁都不能将作为居住权人的老伴驱逐,直至居住权人寿终。
解 读
居住权具有物权性法律地位,可以对抗房屋的所有权人以及其他任何人。中国传统多由父母为子女购置或建造房产,此时将所有权登记在子女名下,同时为父或母设置居住权,能够避免一人去世后,另一人「无房可住」的悲惨情况;尤其是对于再婚家庭,逝者的配偶与逝者的子女之间不具有血缘关系或养父母子女关系时,房产争夺的官司不胜枚举,而居住权的预先设置则可确保逝者的配偶之生活居住需要得以保障。
《民法典》设置「居住权」,是基于离婚妇女、老年人、保姆等弱势群体需要安身之处的社会现实,根本目的是实现「住有所居」。此外,居住权人对于房屋具有更强的支配力,可以根据生活需要对房屋进行多样化利用或者灵活的装饰,也无需受制于租赁最长20年的限制,故而,从这个意义上讲,居住权比房屋租赁债权更具优势。
未来,「居住权」的场景可能会覆盖更多领域,譬如婚姻财产约定、公租房、以房养老等。
法律索引
居住权的设立
《民法典》第366条至369条:
◆居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
◆设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同,并向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
◆居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
居住权的消灭
《民法典》第370条:
◆居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
房屋续期不免费 缴纳比例待定音
根据内地政策规定,房屋所有权、土地使用权合二为一,购房者对房屋本身享有所有权,对房屋之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。在实施了13年之久的《物权法》里,明文「住宅土地使用权到期后,自动续期」。《民法典》则进一步规范:续期费用的缴纳或减免,依照法律、行政法规的规定。这可解读为:确定了「自动续期」并不免费,但只做了原则规定,而却未出台细则。
「自动续期」入民法典
2009年,山东青岛出现了全国首例住宅用地到期的情况,到了2016年4月,浙江温州的一批土地使用证期只有20年的房产引发关注。近年来民间不断对此讨论,2017年,李克强总理在面对中外媒体时,重申「恒产者恒心,房屋产权可续期」。此次「自动续期」入民法典,符合社会各界期待。
但截至目前,国家层面尚未出台内地关于出让土地续期的实施细则和收费标准。对于未落地的另一只靴子,侯国跃教授在接受香港文汇报记者采访时表示,房屋续期费用并非纯粹法律问题,需要更高层面的国家智慧和更加深入的调研思索,相信未来会逐渐出台响应政策措施。
居住权设立 外国有先例
居住权起源于罗马法,是将房屋所有权和居住权分离的房屋权能分离方式–即在他人的住房所有权之上设立的用益物权。法国、比利时、瑞士等大陆法系国家民法典中已有规定,主要功能在于解决寡居妇女、孤寡老人等弱势群体的住房困难问题。
全国人大常委会法工委主任沈春耀此前表示:规定居住权,是根据中共十九大报告里「加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度」的要求作出的安排。
居住权在中国属于全新概念,完善补充尚需更多的司法解释与法律实践:譬如新设居住权的房屋,其入学权益、落户权益归谁所有;若开征房产税,究竟是居住权人缴纳还是所有权人缴纳;如何在司法途径中规避部分老赖借居住权逃避债务等。